Yabancı Uyruklu Kişiler KKTC'den Mülk Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

Ayşegül BAŞARAN
Yayın : 04.06.2025 - Güncelleme : 05.06.2025

Yabancı uyruklu kişilerin, KKTC'de gayrimenkul satın alırken herhangi bir mağduriyet yaşamaması için nelere dikkat etmeleri gerektiğini araştırdık.  

Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.

Satın alınacak olan taşınmaz mal üzerinde, ipotek, haciz v.b. bir kısıtlama olup olmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir kişisel beyan veya durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar mutlaka ilgili Tapu ve Kadastro Dairesi’nden kontrol edilmelidir. 

Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılması önerilmemektedir. KTİMB ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı olan müteahhitlerin inşa ettiği yapıların tercih edilmesi önerilmektedir.

Mal sahibi ile alıcı arasında yapılacak sözleşmede yer alan hususlarla ilgili yasal hakların korunabilmesi için, sözleşmenin kayıtlı bir Noter ofisinde tasdik edilmesi ve halinde sözleşme imzalanmadan önce bir avukatlık ofisinden yasal görüş alınması önerilmektedir.

Öncelikle satın alınacak olan taşınmaz mal ile ilgili projenin tüm teknik şartname ve detaylarının öğrenilmesi, ondan sonra sözleşme imzalanması tavsiye edilmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra projenin her iki taraf açısından da bağlayıcı olduğu unutulmamalıdır.

Satın alınacak taşınmaz mal henüz inşaat aşamasında ise, yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerini alıp almadığının öğrenilmesi tavsiye edilmektedir.

Satın alınacak olan taşınmaz mal ‘tamamlanmış arsa’ niteliğinde ise, hisseli ya da müstakil mülk olup olmadığı ve devir şartları öğrenilmelidir. Taşınmaz mal halen devam eden ‘parselasyon projesi’ niteliğinde ise yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerinin alınmış olduğundan emin olunmalıdır.

Taşınmaz mal ile ilgili, taraflar arasında ihtilaf olması halinde, durumun adli makamlara yasal ve sağlıklı koşullarda aktarılabilmesinin ve alıcının herhangi bir mağduriyete uğramamasının, ancak ve ancak doğru, kapsamlı ve yasal bir şekilde yapılmış olan ve ilgili Tapu Dairesi’ne kaydı yapılmış olan sözleşme ile mümkün olabileceği unutulmamalıdır.

Satın alınacak taşınmaz malın toplam satış bedeline nelerin dahil olduğu iyice anlaşılmalı, taraflar arasında yapılacak sözleşmede tüm uygulamalar ve rakamlar açıkça belirtilmelidir.

Alıcıya vaat edilen her şeyin sözleşmeye dahil edilmesi ve sözleşme ile ilgili tüm harçların ödenerek Tapu ve Kadastro Dairesine 30 gün içerisinde resmi başvuru yapılması gerekmektedir.

 Vergiler ve Harçlar

• Yürürlükte olan vergi ve harç oranları;

Vergiler ve Harçlar

Damga Pulunu Alıcı Öder, 30 Gün İçinde Tapuya Kaydedilmeli:

• Satış sözleşmesi üzerinden %0.5 pul harcı (damga pulu). (İleri tarihli teslimlerde taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesi 30 gün içerisinde Tapu Dairesi’ne kaydedilmelidir. Bu işlem alıcının mülkiyet hakkının tescillenmesini sağlar). (Alıcı tarafından ödenir).
• Taşınmaz mal değeri üzerinden (Tapu Dairesi tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden) KKTC ve TC vatandaşları için %6, Yabancı uyruklu kişiler için %9 Taşınmaz mal devir harcı. (Alıcı tarafından ödenir).
• Satış sözleşmesi ile yapılan satışlarda, satış sözleşmesinin Tapu Dairesi’ne kaydı yapılırken yabancı uyruklu kişiler %9’luk harcın yarısına tekabül eden %4,5’luk kısmını peşin olarak ödemekle yükümlüdür. (kalan miktar tapu devri sırasında ödenir). Peşin olarak ödenen %6’lık kısmın
• Satış sözleşmesi kayıt işlemi olmadan, doğrudan tapu devri yapılan işlemlerde %12 oranındaki devir harcının tamamı bir defada tahsil edilir. Bunun Bu uygulama 31 Aralık 2023 tarihine kadar sürecektir. Sonrasında ise %12 olan devir harcının yabancı uyruklu kişiler için de %6 oranına düşürülmesi hedeflenmektedir. Karar, KKTC Bakanlar Kurulu’nun yetkisindedir. 
• Taşınmaz mal değeri üzerinden %5 KDV harcı. (Satıcı profesyonel ise KDV bedeli alıcı tarafından ödenir. (Satıcı profesyonel değilse KDV ödemez).
  Taşınmaz mal değeri üzerinden %4 Stopaj harcı. (Satıcı profesyonel değilse %2.8). (Satıcı tarafından ödenir).
• 14 Şubat 2023 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile uygulamaya giren ve 31 Ocak 2024 tarihine kadar geçerli olan Yasa Gücünde Kararname ile, dünya genelinde yaşanan ve ülkemizi de etkileyen ekonomik daralma nedeniyle geçici bir süre için stopaj vergisine ek vergi uygulaması getirilmiştir.
• Buna göre; KKTC vatandaşı olan gerçek kişiler bu uygulamadan muaftır,
• TC yurttaşları, mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %1 katkı,
• KKTC ve TC dışında kalan yabancı uyruklu kişiler ise mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %2 katkı,
• Tüzel kişilerde, hissedarların %51 ve üzeri KKTC vatandaşı olması halinde mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %1 katkı, hissedarların %51 ve üzeri yabancı uyruklu olması halinde ise mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %2 katkı payı ödenecektir.

Yukarıda belirtilmiş olan öneriler, koşullar ve uygulamalar yol gösterici bilgi niteliğindedir. Detaylı bilgi almak için lütfen KKTC İçişleri Bakanlığı ve/veya Tapu ve Kadastro Dairesi’ne başvurunuz.