KKTC’den Ev Almak İsteyenler Nelere Dikkat Etmeli?

Ayşegül BAŞARAN
Yayın : 06.01.2025

Kıbrıs gerek yaşam gerekse yatırım için ev almanın kolay olduğu ada ülkelerden biri. Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul sahibi olma konusunda belirli yasal düzenlemeler bulunuyor. Peki Kuzey Kıbrıs'ta ev almak isteyenler nelere dikkat etmeli? Eşdeğer koçan ne demek? Türk koçanı ne emek? İşte, Türk vatandaşlarının KKTC’de ev alımı konusunda dikkat etmesi gereken o detaylar. 

   Yabancı öğrencilere ev sahipliği yapan Kuzey Kıbrıs yatırım için önemli bir konuma sahiptir.  

1. KKTC’den Ev Almak İsteyenlere Öneriler: Taşınmaz Mal Araştırma Belgesini Kontrol Edin 

Satın almayı planladığınız taşınmaz malın yasal durumu öncelikli olarak incelenmelidir.

Taşınmazın bulunduğu şehrin Tapu ve Kadastro Dairesi’nden taşınmaz mal üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya benzeri bir kısıtlama bulunup bulunmadığı durumlar sorgulanmalıdır.

Bu işlem için KKTC’de tapu sorgulama hizmeti bulunmamaktadır. Bu nedenle ilgili Tapu ve Kadastro Dairesi’nden Search Belgesi olarak da bilinen Taşınmaz Mal Araştırma Belgesi‘ni kontrol etmek önem taşımaktadır.

Kuzey Kıbrıs'ta tapu (koçan) çeşitleri bulunur. KKTC'de buna koçan çeşitleri denir:  

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde gayrimenkullerin genelde 3 tapu çeşidi bulunur: 

En genel çerçevede, üç çeşit Kıbrıs tapusu (koçanı) bulunur. 

• Türk koçanı
• Eşdeğer koçan
• Tahsis koçan

1.1. Türk Koçanı Yani Türk Tapusu Dendiğinde Ne Anlamalıyız?

Kıbrıs emlak sektörünün en değerli tapusudur. Gayrimenkul sahibinin kimliği fark etmeksizin, 1974 yılından önce sahip olunan gayrimenkulün tapusu anlamına geliyor.

Özellikle Türkiye’den gelip KKTC’de ev almak isteyenler, eşdeğer ve tahsis için soru işareti ihtimalini düşünerek, Türk koçanlı konut konusunda yoğunlaşıyor. En fazla Türk koçanlı gayrimenkulün bulunduğu bölge ise Lefkoşa'dır 

Maalesef sektöre zarar veren ve günübirlik kazancı kar sayan bazı emlakçı ve inşaatçılar, bu zaafı kullanarak tahsis koçanı bile Türk koçanlı diye satabiliyor. Bu konuda araştırmanızı resmi kurumlar aracılığıyla yürütmenizi öneririz. 

O yüzden bir arazi veya konutu almadan önce, mutlaka tapu dairesinden Kıbrıs’ta “search” tabiriyle bilinen tapu incelemesini yaptırın. Gerekirse bir avukatlık bürosundan destek alabilirksiniz. 

1.2. Eşdeğer Koçan yani Eşdeğer Tapu Deyince Ne Anlamalıyız?

Eşdeğer koçan yani eşdeğer tapu da 1974 sonrasında Kıbrıs emlak sektörü sözlüğüne giren bir terimdir. 

Kıbrıs Türk Barış Harekatı öncesi Güney’de yaşayan birçok Kıbrıslı Türk,  harekat sonrası mallarını orada bırakarak Kuzey’e yerleşti. Devlet de onlara Güney Kıbrıs’ta bıraktıkları mal karşılığı, Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul verdi.

İşte bir nevi takasla elde edilen gayrimenkuller için eşdeğer koçan – eşdeğer tapu çıkarıldı.

Eşdeğer koçanlar için birkaç yıl öncesine kadar tercih edilmeli mi endişesi olsa da artık bu endişelere ülkede yer yok. Zira bankalar eşdeğer koçanlı gayrimenkulleri ipoteğe alıyor, eşdeğer koçana kredi veriyor. Kuzey Kıbrıs geneline bakınca, Girne’de büyük oranda eşdeğer koçan var diyebiliriz. 

1.3. Tahsis Koçan Yani Tahsis Tapusu Deyince Ne Anlamalı?

Kuzey Kıbrıs tapuları arasında durumu henüz tam anlamıyla netlik kazanmayan bir tapu çeşidi tahsis koçanıdır.

Tahsis koçan yani tahsis tapusu 1974 Kıbrıs Barış Harekatı sonrası, Türkiye’den gelip adaya yerleşenlere devletin verdiği gayrimenkuller için çıkan tapu çeşidi. Yani tapunun garantisi Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti'dir.

Genelde Kuzey’de kalan Rum malları tahsis koçanlı olarak geçiyor. Ve olası bir Kuzey Kıbrıs – Güney Kıbrıs anlaşmasında, ilk akla gelen bu tapunun akıbeti oluyor. O yüzden yatırım yaparken garanti adım atmak isteyenler, Türk koçan veya eşdeğer koçanı tercih ediyor.

Risk varsa, yüksek kazanç vardır düşüncesinde olanlarsa, daha uygun fiyatla tahsis koçanlı gayrimenkul yatırımına devam ediyor.

2. KKTC’den Ev Almak İsteyenlere Öneriler: Resmi Kurumlara Üye, Güvenilir İnşaat Firmalarını Tercih Edin 

Emlak sektöründe tecrübeli ve güvenilir firmalar ile çalışmak yatırımınızın başarılı olmasında kilit rol oynar.

KKTC’de hizmet veren Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği (KTİMB) ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı güvenilir inşaat şirketleri veya müteahhitler tarafından inşa edilen yapıları tercih etmek, size güvenli bir yatırım yapma fırsatı sunar. Bu nedenle, çalışacağınız firma veya kişinin ilgili kurumlara kayıtlı olup olmadığını mutlaka sorgulayın.

3. KKTC’den Ev Almak İsteyenlere Öneriler: Sözleşmenizi, Alanında Uzman, Yerel Bir Avukat Nezdinde İmzalayın 

KKTC’de bir konut alırken, mülk sahibiyle (veya inşaat şirketiyle) satın alma sürecinde imzalayacağınız sözleşme büyük önem taşır. Yasal haklarınızın korunabilmesi için bu sözleşmenin mutlaka KKTC’de faaliyet gösteren bir avukat tarafından hazırlanması, incelenmesi ve huzurunda imzalanması önemlidir.

21 Mayıs 2024 tarihinde yürülüğe giren yeni emlak yasasıyla bu uygulama zorunlu hale getirilmiştir. Yerel avukatın rehberliği, hem hukuki hem de operasyonel anlamda olası riskleri minimuma indirir.

4. KKTC’den Ev Almak İsteyenlere Öneriler: Emlakçınızın KTEB Üyeliğini Kontrol Edin 

Bir emlakçı ile çalışırken, kişinin veya firmanın Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği’ne (KTEB) kayıtlı olup olmadığını mutlaka kontrol edin. KTEB’e kayıtlı emlakçılar, 100.000 Euro’luk mesleki sorumluluk sigortası yaptırmak zorundadır. Bu sigorta, emlakçının hatalı işlemlerinden veya kasıtlı zararlarından kaynaklanabilecek zararları sigorta şirketi aracılığıyla karşılamanızı sağlar. Bu da yatırımınızı daha güvenli hale getirir.